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　　金融市场有一句谚语说，历史给人们的最大教训是：人们很少从历史中汲取教训。

　　在房地产金融特性日益显著的环境下，巴曙松以一名金融学者的视角来跟踪考察房地产行业的历史波动。

　　在《房地产大周期的金融视角》一书中，著名金融学者巴曙松从金融政策和市场研究者的独特视角，以房地产周期波动与房地产转型为主线，对我国房地产市场进行了跟踪研究，不仅开拓了人们的视野，也使人们对我国房地产业的现状、存在的问题和未来的前景都有了较为明晰的认识。尤其值得一提的是，作者以日本、美国为案例对房地产发展以及金融历史进行了对比与分析，对我国房地产发展具有积极的借鉴意义。

　　巴曙松在本书的自序中设置了两个小标题——“反思日本”和“镜射中国”，同时明确指出“未来一年或较长时间内房地产市场的供求结构已经发生重要变化，在一系列约束政策的推动下，房地产将从居民财富配置的‘超配资产’变成‘标配资产’，房地产行业将一改过去十多年高成长的趋势性增长格局……完成从地产到房产的转变，最终成为以房产开发为核心的加工制造业。”我们不难看出，作者是在以史为鉴，为我国房地产的未来寻找新的发展路径。

　　房地产市场：面临趋势性转变

　　新金融：针对投资投机性购房需求，国家采取限购、限贷等措施不放松。对于合理的自住需求，尤其是首次置业需求，国家采取降低房贷门槛的政策。对于当前“一手硬，一手软”的调控政策，从实践层面上来看，其意义有多大？

　　巴曙松：以抑制投资、投机性需求为导向的去投资化房地产调控政策似有常态化趋势。这种政策导向意味着未来房地产住宅市场的供给结构需要重点满足以首套自住为主体的刚性需求，而刚性需求提升的空间，则主要来自于最低收入的保障房需求、中低收入的首套住房需求、中高收入的改善性需求，具体的满足方式则可能是加大保障房建设、改造旧私房、旧公房以及城区扩建和商品住宅的平稳发展等。

　　新金融：楼市政策，既要促使房价合理回归，以满足居住需求，又要保持交易量增长，保证开发商积极性，保证房地产投资稳定，以达到不拖累中国经济之目的。要将调控力度拿捏得恰到好处，关键点在于什么？

　　巴曙松：未来中国房地产行业的经营业态和商业模式预期将会发生趋势性的转变，主要有几个方面：第一，纯住宅开发商从分散走向集中、走向分工和差异化，更加关注自身的战略定位。第二，一线城市核心地段的商业地产未来的发展空间逐步突显出来。第三，当前房地产转型既是经营业态的转变，也是房地产金融需求的转变，行业转型与金融转型本质上是一致的。

　　新金融：您在书中提到：“中国的房地产市场发展阶段仍然处于上升周期，在这个大环境下，房地产调控和政策主要是部分熨平周期性的过度波动。”目前，中国房地产市场的上升动力是什么？

　　巴曙松：新一轮人口流向的新趋势是房地产转型的直接动力。过去10年，中国经济与产业结构中最为典型的现象是人口从内陆向沿海的转移，现在这一趋势开始逆转，重庆、沈阳、西安、成都成为当前流动人口回迁的方向。这种变化意味着流动人口将会在回流城市产生日益增加的租房和购房需求，且主要以廉租房、公租房、职工宿舍等保障性住房和中低端商品房为主，这将为房地产住宅开发商提供一些潜在的需求空间。

　　此外，城市的重新布局和区域增长格局的调整将为房地产市场开拓新的区域性市场。下一个十年，区域龙头企业以及在区域布局上向二、三线城市布局的企业，将会受益于中西部迎头追赶的城市化浪潮。下一个十年，中国百万人口城市数目将迅速增长，城市空间结构的重新布局将会明显改变房地产市场的需求结构，中心城市的商业地产、不同城市节点之间的物流仓储地产将会获得成长的机会。

　　保障性住房：“剧本待完善”

　　新金融：您在新书《房地产大周期的金融视角》中专门用一章的篇幅来谈“保障性住房”的问题，您的观点是“大幕已拉开，剧本待完善”。我国尚处于保障性住房大规模建设的启动初期，请您谈谈目前存在的主要问题。

　　巴曙松：从进入环节来看，目前存在的问题主要源于两个方面：一是对申请家庭收入标准的界定，各地的收入线划分标准不统一，从而可能会出现“应保的未保、不应保的却被保了”的现象。二是对申请家庭现有居住面积的界定。在设置保障性住房面积标准时，多数城市采用人均指标，低于这个标准的住房困难家庭可以纳入住房保障。这种操作方法相对简单，但缺陷是没有对不同家庭的人口结构等情况给予考虑。

　　从审核与管理层面来看，首先，受保障对象申报信息甄别难：审核过程中由于基层监管过程中存在工作量大、取证难，缺乏有效的审核方式等问题，有的审核往往流于形式，导致保障性住房中存在一些弄虚作假现象。其次，缺乏有效的惩处措施。现行的保障性住房相关法规对虚报的个人和家庭的惩罚主要是警告、责令退还、取消受保资格等一些相对较轻的处罚规定，这些规定无法阻止虚假情况的发生。

　　从退出环节来看，虽然国家和地方的保障性住房相关法规都对保障的退出管理有明确的规定，但受保家庭对保障性住房退出的制度规定往往较为抗拒，少数享受了住房保障的家庭在条件超过保障标准后也不愿退出保障性住房。此外，对受保家庭收入动态监管难度大。目前在多数城市还没有建立一套有效、完整的收入申报制度及收入核查体系。

　　新金融：英国、美国、日本、新加坡以及中国香港，启动保障性住房制度比我们早了几十年，有哪些经验是我们可以借鉴的？

　　巴曙松：还是从上面三个环节来谈谈国外保障性住房制度的成熟之处。

　　首先，具有严格清晰透明的进入标准。比如，美国、英国等一些国家对各类住房的购买者或租用者有详尽的收入限额规定，从相关政策上明确了高、中、低收入者划分的依据，每年公布一次高、中、低收入的划分标准。

　　其次，严格的审核和监管。例如，1987年4月起，中国香港特别行政区的房委会开始实施“公屋住户资助政策”，该政策规定，在公屋居住满十年或以上的住户，须两年一次申报家庭收入；不申报收入或家庭收入超过所定限额的租户须缴付额外的租金。

　　再次，奖惩并重，法规严格。为了确保保障性住房能够流转和分配给最需要的家庭，大部分国家和地区对于骗取住房保障资格的家庭惩罚十分严格。例如，香港法例第283章《房屋条例》第26条规定：任何人如故意向房屋委员会虚报资料，即属违法，一经定罪，可判罚款200000港元及监禁6个月。此外，许多国家和地区还实行激励政策，能够兼顾保障性住房的顺利退出与受保对象福利的提高。例如，英国政府实行“优先购买权政策”，鼓励公房租住者按一定优惠折扣价购买租住的公共住房。

　　巴曙松

　　国务院发展研究中心金融研究所副所长，研究员，博士生导师，享受国务院特殊津贴专家。